广纳百科
今天我们说一说公积金贷款的那些事。
公积金贷款比商业银行贷款利率低，绝对是买房需要贷款朋友们的首选，只要是连续缴纳公积金的朋友都可以选择公积金贷款的方式。那公积金贷款的还款有三种方式，以北京公积金贷款为例，分别是等额均还方式（等额本息方式）、等额本金方式和自由还款方式。其中，等额本息方式和等额本金方式与商业银行的两种还款方式没有任何区别，大家可以结合自己的实际月供能力来选择适合自己的还款方式。
自由还款与这两种方式有些不同，这里我们重点讨论下自由还款方式。
自由还款方式是贷款时公积金管理中心与借款人协商确定贷款金额、期限后，确定贷款每期的最低还款额度，借款人可以在不低于这个最低还款额度的情况下自由选择每月的还款额度（来自北京住房公积金贷款办法）。同时，也给出了月最低还款额的标准计算公式，根据贷款期限的不同，分为以下两种情况：
1.贷款期限在5年（含）以内的月最低还款额的计算公式：
计算公式一
其中：R——月最低还款额；
P——贷款本金；
I——贷款月利率（注意这里要把年利率进行转化）；
n——贷款年限（年）。
2.贷款期限在5年（含）以上的月最低还款额的计算公式：
月最低还款额=贷款到期日（不含）前至少应偿还的贷款本金按照等额月均还款方式每月还款额+最后一期应偿还的贷款本金每期产生的利息。公式是这样的：
计算公式二
其中：R、P、I、n等参数的意义同计算公式一里的解释；所不同的是P0这个参数，
P0——根据房屋折旧情况，最后一期前应偿还的贷款本金。
注：是在综合考虑房屋折旧率、贷款风险度、利率风险等几项因素基础上确定的。
可以看出，这个公式和前边的贷款期限在5年内的公式是不一样的。根据定义，我们可以分成两部分来看这个公式，就是以+号为界，+号前的部分其实就是等额本息的月还款公式，所不同的是这里的贷款总起期数要减去一期，是因为最后一期的贷款本金和利息要单独偿还，所以用这个公式计算时的总期数就少了一期。而且这里贷款的本金乘的不是P而是P0，根据前边对P0的解释，P0是要小于P的，但它是如何确定出来的呢？应该是多少呢？我们暂且还不知道（后边再说）；+号后的部分就是最后一期应偿还的贷款本金（P-P0）每期产生的利息。这样我们就把整个公式分解完了。
接下来我们举个例子来真正计算一下，以60万公积金贷款，25年期限，二套住房年利率3.575%为例，如果把相关数据直接带入上面的公式，你会发现是无法计算出R（月最低还款额）的，关键就在于P0具体应该代入哪个值是不知道的，我在网上查了很多资料，对于它是怎么确定出来的没查到结果，也查了强大的EXCEL工具，Excel里面也没有自由还款的计算公式。既然正着流程走不下去了，那我们就换个思路，从结果入手看看。我们通过公积金网站上的贷款计算器很容易就能算出每月最低还款额，这是还款计算器给出的计算结果：
还款计算器的计算结果
即贷款60万，25年期，每月的最低还款额为2404，我们调整下思路，既然知道了R的数值（月最低还款额），那我们就反过来计算P0：
已知参数：月利率：I=3.575%/12，代入上面的公式，
计算公式三
此式子经过计算，可以算出P0=296702.72。通过上面还款计算器给出的结果：最后期本金303297.24元也可以推算出，P0=600000-303297.24=296702.76，这就验证了上面的计算公式的正确性。其实还可以进一步猜测下那就是：P0/600000=49.45% 这个49.45%就作为一个系数，就是用它来进一步确定出来的。当然不同的贷款本金，P0肯定也是不同的，但这个系数可以是固定的或是上下浮动不大的。
感兴趣的朋友可以通过上面的计算方法，验证下自己的公积金贷款自由还款方式是否符合这个规律！
最后，还可以计算出如果你一直按月最低还款额进行还款，直至最后一期还入剩下的本金和利息，那总偿还的利息就是42万多，从上面的还款计算器给出的结果就能看出来。而如果选择的是等额本息的还款方式，那月均还款额：3027.93元，总偿还利息：308379元，此种的方式你付的利息就少了差不多12万！而月供实际上比自由还款方式的最低月供只多了600元而已（自由还款的月最低还款2404元）。
这里就得出个结论，建议自由还款的朋友们，最好是别一直按最低还款额去还款，因为这样的话到最后一期还完贷款，你要多付一大笔利息！（笔者个人观点，仅供参考）
